דיווח של רובי קפיטל "כיום, עם עליית הריבית, נוצרות עלויות בנייה גבוהות ועומס כספי רב על היזמים. אבל, עדיין יש מחסור בקרקעות. אז ברגע שהריבית תרד, השוק יחזור לנורמליזציה ולעלייה מבוקש. היסטורית, מצבים כאלה יוצרים הזדמנויות. אנחנו בוחנים כל עסקה בקפידה ולכן אנחנו רגועים". על הצהרה זו חתומים שניים מהשותפים המייסדים של בית המימון והשקעות הנדל"ן "רובי קפיטל", היו"ר אילן רובינשטיין והמנכ"ל גרשון שפירא. את זה הם אומרים בראיון איתם על המשבר בשוק הנדל"ן, שאותו הם אפילו מגדירים כהזדמנות. שוחחנו איתם על הניסיון העולמי שלהם בשוק המקומי, על הציונות שהביאה אותם להאמין בהצלחת פרויקטי הנדל"ן בישראל ועל חלופות לגיוס מימון לפרויקטים בתחום הנדל"ן. אין להכחיש שהייתה תנודתיות גבוהה מאוד בשוק בתקופה האחרונה. התנודתיות הזו מציבה אתגרים רבים עבור מפתחי נדל"ן. החל מדרישות הון מחמירות של המערכת הבנקאית, דרך עליית ריבית וגם החשש משינוי מגמות הביקוש. משרד האוצר פרסם בחודש שעבר נתונים המצביעים על ירידה בארנונה ל-1.5 מיליארד שקל במרץ 2023 לעומת 2.5 מיליארד שקל בשנה שעברה. למרות זאת, כפי שציינו ב"גלובס", כנראה מוקדם מדי לדבר על קיפאון, או מפולת. תחזית האוצר שפורסמה בסוף 2022 הייתה להכנסה חודשית ממוצעת ממיסוי מקרקעין של 1.4 מיליארד דולר - כך שהשוק מתפקד כעת בהתאם לציפיות. לכן, מה שחשוב להתמקד בו כדי להבין מה קורה בשוק הוא הנושא הקרוב לליבם של יזמי נדל"ן - שיעור הריבית. ריביות גבוהות מקשות על יזמי נדל"ן לגייס כספים מהבנקים. תורם לכך גם השינוי הרגולטורי שנעשה בבנק ישראל לפני שנה, שהטיל הגבלות גדולות יותר על נטילת אשראי בנקאי במינוף גבוה. עם זאת, כאשר מסתכלים על נתוני בנק ישראל, ומתמקדים באשראי לא סחיר לנדל"ן, רואים שכ-52% ממנו מגיעים מגופים מוסדיים או חוץ בנקאיים. "זה לא כסף זול", אומרים רובינשטיין ושפירא, וגם לא כסף שאתה נותן מקצועיות; זה כסף שנותן ליזמים הזדמנות שאין להם במקומות אחרים, ובמקרים מסוימים גם שותפויות". "לישראל יש מוחות גדולים". רובי קפיטל הינו גוף מימון מוכר בישראל המשתף פעולה עם רבים מהגופים המוסדיים הגדולים במשק. הקימו אותה אילן רובינשטיין וגרשון שפירא, יחד עם אנדרו מסטל. החברה פועלת בשלושה מישורים עיקריים בשוק הישראלי הראשון עוסק בליווי בנייה ומימון מלא לפרויקטי בנייה. השני מתמקד בשלב גר בפרויקטי בנייה בהיבט האשראי, במיוחד אלו של התחדשות עירונית שבהם התהליך ממושך - השגת המימון בשלב ההיתר מראש, בו היזמים נדרשים להעמיד הון עצמי רב עבור פרק זמן ארוך, עד לקבלת היתר הבנייה. המישור השלישי הוא קרן השקעות ההון, ספיר, שנכנסת כשותפה פיננסית שקטה של ​​היזמים ולוקחת איתם את הסיכון, תוך סיוע בעת הצורך בניווט הפרויקט. עבור ישראל, רובינשטיין ושפירא באו מציונות המשלבת אמונה רבה בתרומה שהם יכולים לתרום בתחום המימון האלטרנטיבי ליזמים מקומיים. "מאז תום מלחמת העולם השנייה כל המשפחה שלי עוסקת בנדל"ן. אבי בנה את גשר הנדל"ן בין קנדה לישראל והשקיע בשוק המקומי החל משנת 1980", מספר רובינשטיין, שעלה לישראל 2014. אילן רובינשטיין, יו"ר רובי קפיטל צילום ראובן קפוצ'ינסקי לאחר המפגש עם גרשון שפירא ניסו השניים למצוא הזדמנויות בישראל "כמי שעוסק כיום במימון פרויקטי נדל"ן, המטרה שלנו היא להגביל סיכון ולמקסם הון. אנחנו מביאים את הניסיון שלנו לחו"ל ומרגישים בנוח להשקיע בשוק המקומי ." שפירא, בניגוד לרובינשטיין, לא גדל במשפחת "נדל"ן". הוא מגדיר את עצמו כיזם מטבעו. בעברו שימש כמנכ"ל חברה העוסקת בסחר במתכות ברמה הבינלאומית ובמספר תפקידים בכירים בחברות הייטק שונות, מה שהביא ל"אקזיט" שלו, לדבריו. כיזם וכמי שהיה מעורב בשוק העולמי במספר פרויקטים גדולים, הוא מעיד שהרקע הגלובלי שלו סייע בבניית המודל העסקי של החברה "אילן גדל בקנדה. גדלתי בארה"ב. יש לנו חווינו הרבה הזדמנויות בשווקים גלובליים שמתחילים לצוץ רק עכשיו. אז כשהתחלנו ללוות פרויקטי נדל"ן כאן בישראל, הבאנו לשולחן דברים שהכרנו. לישראל יש מוחות גדולים - ואנחנו מרגישים את היכולת להצליח בלי פַּחַד." גרשון שפירא, מנכ"ל רובי קפיטל צילום ראובן קפוצ'ינסקי הנחיות קפדניות של ועדת אשראי והשקעות אם בעבר המושג "פיננסים חוץ בנקאי" הוליד קונוטציות שליליות, בשנים האחרונות השתנתה תדמיתו. גופי מימון חלופיים בעלי חוסן פיננסי מאפשרים כיום ליזמים גמישות ויצירתיות בנושא המימון. גופים אלו הם "הרוח החיה", למשל, מאחורי מימון פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, שכן הרגולציה של בנק ישראל היא שקובעת, כאמור, כי לא ניתן לקבל מימון כל עוד אין בבעלותו של היזם. הקרקע, האופיינית לשלב טרום ההיתר. כך שבמצבים רבים, גם אם היזם מחזיק בבטוחות משמעותיות, הוא עדיין לא יוכל לקבל אשראי בנקאי, אלא באמצעות גופי המימון החלופיים. גם גופי מימון חלופיים עומדים בדרישות מחמירות. כך למשל, הפעילות של רובי קפיטל מלווה בוועדות אשראי והשקעות. הליכי חיתום ואישור עסקאות נבדקים בקפידה. "אנחנו מאוד מחמירים בתנאי הכניסה שלנו, בטח על רקע המצב הקיים בשוק", אומר שפירא. "אנחנו נכנסים לפרטים ובוחנים היטב את היכולות הפיננסיות של היזם לגשר על פערי הזרימה. כל זאת כמובן תוך גמישות ומציאת פתרונות יצירתיים שנועדו לעודד את הפרויקטים". "כמי שהגיע מחו"ל, היה לנו חשוב לחבור לגופים הגדולים ולהצליח; האמנו שאנחנו עושים את הדבר הנכון. גייסנו צוות ניהול מנוסה מאוד, כולל השותפים שלנו בניהול - יעקב ניצן ועומר אלפרן - וכשהצלחנו ידענו שאנחנו כאן כדי להישאר", אומר שפירא ומוסיף "אנחנו יזמים בעצמנו - בדיוק כמו היזמים שאנחנו עובדים איתם. היתרון שלנו הוא שאנחנו מבינים את הצורך ביצירתיות בפיננסים, במתן הזדמנויות ליזמים, ושמים דגש על תהליכים מהירים אך אחראיים ויודעים איך לגשת ולבנות עסקה. זה ממש לא רק לתת את ההון... אנחנו מבינים איך השוק עובד ואיך לשמח את כולם - מיזמים, ועד משקיעים, ועד מוסדות". כנס רובי קפיטל נדל"ן. משמאל לימין גרשון שפירא, עומר אלפרן , יעקב ניצן צילום גיא יחיאלי "הגענו לכאן שלושה עולים חדשים, והיום אנחנו חלק מהתרבות הישראלית ויודעים איך זה עובד. רובי קפיטל מייצג במובן מסוים את המושג הזה של עלייה לישראל ולקיבוץ הגלויות. תמצאו את כל המגוון הישראלי. יש לנו עולים חדשים, תל אביב ואנשי הפריפריה, 50% נשים וגברים. פסיפס שלם של החברה הישראלית". קרן פרייבט אקוויטי ותרומה לקהילה כאמור, לצד המימון החלופי המלא לפרויקטים בתחום הנדל"ן וההתמקדות בשלבי ההיתרים המוקדמים של פרויקטים של התחדשות עירונית, "לרובי קפיטל" יש אפיק פעילות נוסף. "מכיוון שאנחנו יזמים באופיים, ידענו שברגע שהשגנו את היציבות וההישגים ברובי קפיטל, נרצה לפתח עוד עסקים בסינדיקציה", אומר שפירא. "קרן השקעות ספיר קפיטל הוקמה עם הכסף שלנו. אנחנו יוצרים פיננסים - מנהלים ומלווים אותו ועד כה עשינו תשע עסקאות. ברגע שהקרן הזו תגדל נתחיל באחת חדשה", אומר רובינשטיין. לצד הערוצים העסקיים, החברה תורמת גם לקהילה. לפני שנה וחצי הקימה רובי קפיטל את פרויקט "פנים לקהילה". "אמרנו לעצמנו שכמייסדי עסק אנחנו רוצים גם להחזיר לקהילה במקומות שבהם אנחנו מממנים פרויקטים שונים", אומר שפירא. רובינשטיין מרחיב "אנו תורמים לעמותות שונות, גדולות וקטנות, לפי קריטריונים שקבענו. בנוסף, אנו מעודדים גם את היזמים שעובדים איתנו לתרום ובכך להגדיל את תקציב העמותות". "אנחנו מאמינים מאוד בשוק הישראלי בכלל, ובנדל"ן בפרט. אנחנו מאמינים שיש כאן עתיד, יציבות וצמיחה", הדגיש שפירא בהתייחסו למסר המרכזי שהוא רוצה להעביר ליזמי הנדל"ן המקומיים. לגבי רובי קפיטל, מוסיף שפירא, "אנחנו מתקדמים בשני כיוונים הכיוון הראשון הוא להמשיך ולצמוח. אני חושב שהשוק עצמו ימשיך לצמוח ונוכל לתמוך בעוד פרויקטי נדל"ן. בכיוון השני , אני מאמין שקרן הפרייבט אקוויטי שלנו עומדת להתרחב לעוד קרנות משנה, מה שיאפשר לנו לזהות הזדמנויות השקעה בשוק המקומי. אלו אפיקי מימון חשובים ליזמים". למידע נוסף על Ruby Capital, לחץ Gotopnews.com